פסק-דין בתיק עש"א 32744-12-09

1.         עסקינן בערעור על הכרעת שמאי מכריע לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" או "החוק").

עניינו של הערעור הוא בקביעת השמאי המכריע כי אף שהמקרקעין נשוא הערעור הושבחו באופן ניכר עקב תכנית משביחה, אין להשית את תשלום היטל ההשבחה על המשיבה, מאחר ובמועד ההשבחה מעמדה היה של בת רשות בלבד ולא של חוכרת לדורות .

רקע עובדתי

2.         בין המשיבה (להלן: "רסקו") לבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") נחתמו ארבעה חוזי פיתוח בנוגע למקרקעין בפארק התעשייה חבל מודיעין (להלן: "המקרקעין"). חוזה הפיתוח הראשון נחתם ביום 19.11.02, ושלושת החוזים הנוספים נחתמו ביום 19.5.05. תוקפם של חוזים אלה הוארך במועד מאוחר יותר (כל החוזים ייקראו להלן: "חוזה הפיתוח").

3.         ביום 29.10.07 אושרה על ידי המבקשת תכנית גז/מק/27/401 לגבי המקרקעין (להלן: "התכנית המשביחה"), אשר תוכננה ביוזמת המשיבה. התכנית פורסמה ביום 14.2.08. במסגרת התכנית בוצע איחוד וחלוקה של מגרשים שונים שבמקרקעין, ונוצר מגרש מס' 610 (להלן: "המגרש").

            ביום 2.4.08 מכרה רסקו לחברת טבע תעשיות פרמצבטיות בע"מ (להלן: "טבע") את המגרש תמורת סך של כ-104.7 מיליון ש"ח.

4.         ביום 7.10.08, שלחה המערערת (להלן: "המערערת" ו/או "הועדה המקומית") לרסקו, דרישת תשלום היטל השבחה בסך של 10,977,118 ש"ח. רסקו הגישה לוועדה המקומית שומה אחרת, והוסכם בין הצדדים על מינויו של מר עדי נאור, שמאי מקרקעין, כשמאי מכריע.

5.         ביום 10.11.09, ניתנה החלטת השמאי המכריע ולפיה הושבח המגרש עקב התכנית המשביחה בסך של 9,800,000 ש"ח, כאשר היטל ההשבחה מסתכם ב-50% מההשבחה, קרי 4,900,000 ש"ח.

עם זאת, קבע השמאי המכריע כי לא ניתן להשית על רסקו את תשלום היטל ההשבחה , מאחר ועל פי הלכת בית המשפט העליון ברע"א 85/88 "קנית" נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן, פ"ד מב(4) 782 (1989) (להלן: "הלכת קנית"), תשלום היטל השבחה חל רק על בעלים או על חוכר לדורות , בעוד בעת שהושבח המגרש, מעמדה של רסקו היה של בת רשות בלבד על פי חוזה הפיתוח.

6.         על הכרעה זו של השמאי המכריע הוגש הערעור דנן. המשיבים בערעור היו הן רסקו והן המינהל, אולם במסגרת בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט זה (כב' השופט מנהיים) שלא למחוק על הסף את התביעה נגד המינהל, הסכימה המערערת לקבלת בקשת רשות הערעור ולמחיקת הערעור נגד המינהל, כך שהערעור נותר רק נגד המשיבה רסקו.

טענות הצדדים

טענות המערערת בקליפת האגוז

7.         יש לפרש את הלכת קנית רק לנסיבות הספציפיות של אותו מקרה. הדרך המשפטית הנכונה לנתח את המצב העובדתי הקיים הינה על פי עקרונות משפטיים אחרים אשר באו לידי ביטוי בפסיקה לרבות בת.א (שלום ת"א) 59554/00 ד.ל "לב בניין" נ' עיריית רמת גן (פורסם בנבו, 24.11.03) (להלן: "פס"ד לב בניין"). 

8.         ניתוח עובדות המקרה דנן בהתאם לכללים שהותוו בפס"ד לב בניין, מביא למסקנה כי רסקו היתה בעלת זכויות חכירה לדורות במגרש ולא בת רשות בלבד.

9.         התנהגותה של רסקו העידה על כך שהיא חוכרת לדורות.

10.        על השמאי המכריע היה להימנע מלדון בסוגיות משפטיות בהכרעתו, והכרעתו בסוגיה המשפטית, הביאה להכרעה בעייתית המעוותת את מהות החוק ופוגעת בציבור.

11.        השמאי המכריע דחה את בקשת המערערת לזמן לעדות את גב' קונטנטה, מנהלת אגף עסקאות במחוז מרכז במינהל, ובכך מנע מהמערערת להציג בפניו ראיות ועדויות, והחלטתו התבססה על נתונים חלקיים בלבד.

טענות רסקו בקליפת האגוז

12.        הלכת קנית הינה ההלכה הנוהגת והמחייבת, כפי שנקבעה בשורה ארוכה של פסקי דין שניתנו לאחריה בבית המשפט העליון ובתי המשפט האחרים.